Osmaniye’da faaliyet gösteren Asil Hukuk ve Danışmanlık Osmaniye inşaat avukatı kadrosu müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

İnşaat hukuku alanındaki hizmetlerimiz; intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması, imar mevzuatına uyum, gerekli izin ve ruhsatların alınması ile yönetim planlarının geliştirilmesi ve kira sözleşmelerinin düzenlenmesi dâhil gayrimenkulün geliştirilmesine ilişkin tüm hizmetleri kapsamaktadır.

Osmaniye inşaat avukatı ekibimiz inşaat hukuku ve imar hukuku davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedirler. Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda en hızlı gelişme gösteren sektörlerden biridir ve hukuk büromuz gayrimenkul bir başka değişle taşınmaz hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

Asil Hukuk ve Danışmanlık müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, İntifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Osmaniye inşaat avukatı ekibimiz gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde; kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konularında müvekkillerimize hukuki destek vermektedirler.

İnşaat Hukuku Nedir?

Ülke ekonomimizin en önemli kaynaklarından bir tanesi olan ve gayrimenkul sektörünün içerisinde yer alan inşaat sektörü, insan nüfusunun artışına bağlı olarak hızla gelişmiş ve büyümüştür. Buna bağlı olarak da inşaat sektörü alanında taraflar arasında yapılan işlemlerden doğan uyuşmazlıklar günden güne artmıştır. İnşaat sektöründeki gelişime paralel olarak artan uyuşmazlıklar hakkında çeşitli düzenlemelerin yapılması gerekmiş, böylelikle İnşaat Hukuku dediğimiz hukuk alanı oluşturulmuştur.

İnşaat Hukuku sadece bina ve eklentileri ile ilgili yapım işini değil, arazinin üzerinde, içinde ve altındaki tüm yapım faaliyetleri ile yapım işlerinin düzenlenmesine ilişkin yasal kurallar bütününe denmektedir.

İnşaat Hukukunu oluşturan temel kuralların önemli bir kısmı “Eser Sözleşmesi” ve “Satış Sözleşmesi” başlıkları altında 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda bulunmaktadır. Bunun dışında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. ve 1030. maddeleri arasında da inşaatın yapılacağı arsanın hak sahipleri ile yapıyı sahiplenen taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözmeye yarayan hükümler bulunmaktadır.

İnşaat Avukatının Önemi

İnşaat Hukuku çok kapsamlı bir hukuk dalı olup genel anlamda; inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, ruhsatlandırma ve imar durumunun belirlenmesi hizmetleri, tapu tesis, iptal, tescil davalarının açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemleri bu alanda yapılan alanda yapılan işlemler arasında yer almaktadır.

İnşaat (Eser) Sözleşmeleri

Müteahhitin ya da inşaat firmasının inşaat yapmayı, bir eser meydana getirmeyi üstlendiği, bunun karşılığında ise arsa sahibinin belirli bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmelere Eser Sözleşmesi denilmektedir.

Eser sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Dolayısıyla hem arsa sahibinin, hem de müteahhittin yerine getirmekle yükümlü olduğu şeyler vardır. Bu anlamda yüklenicinin (müteahhit veya inşaat firmasının) asıl borcu; inşaatın zamanında ve sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesidir. İş sahibinin asli edim yükümlülüğü ise, yüklenicinin asli edim yükümlülüğünün karşılığı olan bedeli ödeme borcudur.

İnşaat sözleşmeleri dört çeşitten oluşmaktadır. Bunlar; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Bedel (ücret) Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kamu İhalesi İnşaat Sözleşmeleridir.

  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahibinin, arsasına ait belirli payları yükleniciye devretme, yüklenicinin de bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı ona devretme borcu altına girdiği sözleşmelere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri denmektedir.
  • Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: İnşa edilen bina üzerindeki bağımsız bölümlerin satılarak, bu satıştan elde edilen gelirin belli bir payının, arsa sahibine ödenmesine dayalı sistemdir. Bu sözleşme türünde amaç inşaatın yapılması değil, yapılan inşaatın bağımsız bölümlerinin satılarak hasılatın paylaşılmasıdır.
  • Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: İnşaatın arsa sahibine teslim edilmek üzere, müteahhit tarafından ya m2 birim fiyat bazında ya da baştan belirlenmiş olan götürü bedelle yapıldığı sözleşmelerdir.
  • Kamu İhalesi İnşaat Sözleşmeleri

İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü

Hukuki anlamda borçlu temerrüdü, borcun borçlu tarafından gereken zamanda yerine getirilmemesi anlamına gelmektedir.

İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin asli edim yükümlülüğü, inşaatın zamanında tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesidir. Eğer inşaat zamanında tamamlanmazsa veya tamamlanmakla birlikte inşa etmiş olduğu yapıyı teslim etmezse, bu durumda yüklenicinin temerrüdü durumu söz konusu olacaktır.

Yüklenici temerrüdü durumunun ortaya çıkması üzerine, arsa sahibi öncelikle inşaatın tamamlanarak teslimini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilecektir. Ayrıca ek süre vermek kaydıyla, inşaatın tamamlanmasından vazgeçerek, yüklenicinin borcunu ifa etmemesi nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteyebilir veya sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep edebilir.

Bunun yanında arsa sahibinin sözleşmeden dönme imkânı da vardır. Arsa sahibinin bu yolu tercih etmesi durumunda tarafların aldıklarını iade etme borcu doğacaktır. Yani; iş sahibi, yükleniciye devrettiği arsa paylarının kendi adına tescilini, açacağı tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla talep edecek, yüklenici ise, yaptığı işin bedelini talep edecektir.

Sözleşme Hazırlanması Hizmetlerimiz

Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında büromuz gayrimenkule bağlı ayıplar ve kira sözleşmeleri başta olmak üzere taraflar arasında çıkan her türlü taşınmaza ilişkin uyuşmazlığın çözümü için dava ve icra hizmetleri de sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına kamuoyunda “2-B” olarak bilinen orman vasfını kaybetmiş alanlar üzerinde mülkiyet kurulmasına yönelik hukuki destek verilmesi de girmektedir.

Osmaniye İnşaat Avukatı Olarak Hizmetlerimiz

  • Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması
  • Tapu tesis, iptal, tescil davaları açılması ve takibi
  • İpotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi
  • İntifa hakkı, geçit hakkı, aynileştirilmiş şahsi haklara ilişkin ihtilaflar
  • Yapı kooperatifi yönetim ve işlemleri
  • Ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri
  • Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler
  • Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu
  • Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması

İnşaat (Yapı) Ruhsatı

Arazi veya arsa üzerinde herhangi bir yapının inşa edilmesi, kanuni açıdan bazı izinlerin alınmasını gerektirmektedir. Bu izin ilgili makamlardan alınacak olan inşaat ruhsatının verilmesi suretiyle alınmaktadır. Bu anlamda İnşaat Ruhsatı (Yapı Ruhsatı); bir yapının inşaatına başlanılması için alınması gereken lisans belgesine denmektedir.

Yapı ruhsatı almak için başvurular gerekli evraklar ile birlikte bir dilekçe ile; mücavir alanlar için Belediyelere, mücavir alanlar dışında kalan yerler için ise Valiliklere yapılmaktadır. İlgili makam gerekli incelemeleri yaptıktan sonra başvuruyu uygun görürse; ilgili kişilere yapı ruhsatını verecektir. Yapı ruhsatının 5 yıl geçerliliği vardır, alındığı tarihten 2 yıl içerisinde inşaata başlanması ve geçerlilik süresi boyunca bitirilmesi gerekir.

Bir yapının inşaatına başlanabilmesi için zorunlu belge olan yapı ruhsatı; hem işleyiş, hem de kanuni açıdan gerekli bir belgedir. Zira yapı ruhsatı olmayan binalar kaçak bina sayılmakta ve kanunsuz yapı kategorisinde değerlendirilmektedir. Dolayısıyla yapı ruhsatı olmaksızın bir binanın inşaat başlaması halinde, inşaatın bulunduğu bölge belediyelerince bina ile ilgili inşaatı durdurma ve beraberinde yıkım kararı verilebilmektedir. Ayrıca bunun yanında, ilgili idare ruhsatsız yapıların mal sahibi, müteahhidi ve diğer kişilerin sorumluluklarına giderek, bu kişilere yüksek tutarlarda idari para cezası kesilebilmektedir.

Hangi yapılar için yapı ruhsatının alınması gerektiği, başvuruların nasıl, hani makamlara yapılacağı gibi konulara ilişkin hükümler ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nda bulunmaktadır.

Taşkın Yapı

İnşaat Hukuku ile alakalı sıklıkla karşılaşılan problemlerden bir tanesi de; taşkın yapı durumudur. Basit bir ifade ile taşkın yapı; başkasının arazisine veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmeti ve tesisleri için ayrılmış alanlara taşan yapılara denmektedir. Türk Medeni Kanunu’nun 725. Maddesinde taşkın yapıya ilişkin olarak düzenleme getirilmiştir.

“Madde 725 – Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”

Bu kanun maddesinden anlaşılacağı üzere; arsa malikleri inşaat yapılmadan önce muhtemel taşma için aralarında irtifak hakkı tesis edilmesi hususunda anlaşırlarsa; komşu araziye taşırılan kısım, yapılan inşaatın bütünleyici parçası olur. Bu durumda arsasına tecavüz edilen arsa malikinin mevcut taşmaya katlanması gerekmektedir.

Ancak bu ihtimal dışında (yani taraflar arasında akdedilmiş irtifak hakkı tesisi yok ise); arsasına tecavüz edilen kişinin tecavüzü öğrendiği günden itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmesi gerekmektedir. İtiraz ettikten sonra; El Atmanın Önlenmesi davasını açma hakkı olduğu gibi yapının yıkılmasını isteme hakkı da vardır. 15 gün içerisinde itiraz edilmemesi durumunda ise kanunda aranan diğer ek şartların gerçekleşmesi şartı ile beraber daha farklı çeşitli ihtimaller gündeme gelecektir. Bunlar; inşaat sahibinin uygun bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetini isteme veya uygun bedel karşılığında irtifak hakkı tesis edilmesini istemektir.

Osmaniye İnşaat Avukatı Ekibimize Ulaşın

Osmaniye‘da çalışmalarına devam eden Asil Hukuk ve Danışmanlık‘na ve Osmaniye inşaat avukatı için avukat kadromuza İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Asil Hukuk ve Danışmanlık olarak, Osmaniye Avukat ve Osmaniye Hukuk Bürosu çerçevesinde İnşaat Hukuku alanında faaliyet göstermekte ve avukatlık hizmeti ile hukuki danışmanlık hizmeti verilmektedir.